La mejor herramienta para construir riqueza: hipoteca fija a 30 años.

Inversión Inmobiliaria

Sí, ya se que no te he sorprendido.

Sí, ya se que no es la nueva herramienta definitiva de inteligencia artificial que te hará rico con modelo de negocio automatizado y escalable.

Nada de eso, es la hipoteca fija a 30 años.

La típica y aburrida hipoteca a 30 años. De la que todo el mundo se queja, la que genera ansiedad, la que preocupa a tanta gente.

Si queremos tener éxito en el mundo de los negocios y de la inversión, tenemos que cambiar el chip. La deuda es un vehículo imprescindible para nuestro crecimiento, pero debemos utilizarla bien y con cabeza.

¿Os suena la tan trillada frase de deuda buena y deuda mala? Pues eso.

La deuda hipotecaria tiene que ser la grúa con la que construyamos nuestro patrimonio inmobiliario.

Sin deuda, el mercado inmobiliario solo estaría disponible para magnates. Y aún así, aún teniendo el dinero, ningún magnate sería tan tonto de comprar un inmueble al contado. Comprar un piso a tocateja no suele ser una buena decisión de inversión, salvo ciertas casuísticas. Pero eso lo explicaremos más adelante

Vamos a empezar por el principio. Eres joven, y eres pobre. Es normal. Tienes entre 20 y 35 años. Llevas trabajando unos cuantos y has conseguido ahorrar una cantidad de dinero aceptable. Tienes la típica opción de invertirlo en fondos indexados y sacarle un supuesto 7% anual. Okey, de hecho eso está genial. Pero también puedes poner la entrada de un piso, alquilarlo y conseguir entre un 15% y un 30% de rentabilidad para ese mismo dinero gracias al poder de la deuda hipotecaria.

Una buena gestión de la deuda maximiza nuestros retornos. Especialmente si empezamos con poco capital. Eso también los tenemos claro.

Pero no todos los activos son iguales ni aceptan el mismo nivel de apalancamiento.

Personalmente, soy inversor nativo en activos financieros, principalmente acciones. Y me gusta más que el sector inmobiliario por distintas razones (liquidez, flexibilidad, libertad de movimiento…)

Lo bueno de los activos financieros es que cierras tu ordenador y te los llevas contigo. Y por razones evidentes, no lo puedes hacer con los bienes raíces.

Pero los pisos me ofrece algo que la bolsa no puede ofrecerme. De cada 10 euros de inversión, el banco puede poner hasta 9. Aunque me lo ofrecieran en la inversión en bolsa, no lo aceptaría. No es una tipología de activo que permita ese nivel de endeudamiento, ni por supuesto, a tan largo plazo.

Los pisos, ese ya es otro cantar. Nótese que hablo de pisos, dentro de todas las posibilidades del sector inmobiliario. Ya que estos activos tienen una casuística idónea para cargarlos de deuda. Es bastante fácil de gestionar y de que el banco te la conceda.

La magia de la hipoteca fija y el alquiler de vivienda

La magia empieza cuando juntamos un piso con una hipoteca a 30 años a tipo fijo. Las sinergias entre este activo y esta tipología de deuda son maravillosas.

• Alquilar una vivienda genera una renta mensual, que te sirve para pagar la cuota mensual fija que habrás negociado (bien) con tu banco.

• La vida útil de una vivienda suele ser para siempre, a no ser que compres edificios muy viejos, con vigas de madera, aluminosis… Por eso una deuda que pagaremos en 30 años se ajusta perfectamente a este activo.

• Hay pocas cosas que puedan salir mal, si haces bien los números y compras a un precio adecuado. De hecho, es imprescindible que nada salga mal. Te puedes equivocar comprando una acción en una cartera diversificada, y no tendrá excesiva repercusión, pero no te equivoques comprándote un piso. Si no, todo lo bueno que tiene la deuda hipotecaria se convierte en malo.

“Imagínate comprarte un piso viejo en el centro de una ciudad por 80.000€ porque te parece un chollo. Pones 30.000€ tú y 60.000€ el banco. Ese edificio, con vigas de madera, tiene termitas, y está para caerse. Si es tu primera inversión, es el cagadón de tu vida. Te quedas sin nada más una deuda a 30 años. Es un ejemplo un poco brusco y burdo. Pero no quieras verte en ese tipo de situaciones. Es imprescindible que nada salga mal”

• Los riesgos operativos o patrimoniales son fácilmente asegurables con seguros de un coste bajo. Se te puede quemar el piso pero tenerlo cubierto con un buen seguro de hogar, los inquilinos te pueden dejar de pagar, pero tenerlo cubierto con un buen seguro de impagos.

• Negocio fácil de gestionar. No hace falta ser Einstein para comprar un piso a buen precio y ponerlo en alquiler. Quizás por eso me encanta este modelo de negocio.

• Cuotas fija para toda la vida del préstamo, mientras que alquiler es crecientes mínimo por la inflación (actualmente vemos que la subida es mucho mayor). Como somos inversores a largo plazo, cada año que pasa nuestra inversión será más rentable.

• Producto de deuda estandarizado y paquetizado. Eso es una gran ventaja, especialmente para los que empiezan con poco dinero. Vete a un banco a pedir 150.000€ para una nueva idea de negocio que se te ha ocurrido. Seguramente se rían de ti. Ahora bien, entra a pedir una hipoteca para un piso, te atenderán amablemente sin hacerte muchas más preguntas que las necesarias para darte la financiación.

• Generador de cash flow positivo. El inquilino NO sólo te paga la hipoteca, sino que también te dejan un beneficio mensual que suma a tus ingresos todos los meses. Eso te da margen para ahorrar más y seguir invirtiendo en el futuro.

• Es la deuda más barata que los bancos ofrecen a particulares, y a más largo plazo.

Además estarás alineado con el ADN nacional: El español y el ladrillo. Esa perfecta historia de amor. Todos van a ver con buenos ojos comprarte un piso, sin embargo, la bolsa es un casino (ya sabemos la cultura financiera de este país).

¿Por qué a 30 años y a tipo fijo?

Nos vamos a poner ahora un poquito más técnicos (solo un poquito), y vamos a ver por qué debe ser a 30 años y sobre todo, a tipo fijo.

Os voy a hablar de la persona que tantas enseñanzas me ha regalado a la hora de invertir en bolsa. Pero que también ha hablado sobre invertir en viviendas. Aunque perfectamente lo podría explicar Eustaquio, el Boomer Bómerez que compró un piso por mil pesetas y un saco de lentejas y ahora vale 400.000€.

Warren Buffet llega a considerar las hipotecas a 30 años como el mejor instrumento en el mundo para crear riqueza con poco capital. No es precisamente la opinión del cuñado de barra de bar.

Asumir un tipo fijo durante 30 años a un 2% o 3% es algo maravilloso desde el punto de vista financiero. Durante los próximos 30 años será el banco el que asumirá el riesgo de los tipos de interés por ti. No deberás preocuparte por las imprevisibles decisiones de los bancos centrales.

Además, si los tipos bajan mucho, siempre podrás renegociarla o llevarla a otro banco para mejorar tu tipo de interés. Es el escenario perfecto para cualquier inversor, estar cubierto para las subidas de tipos, y tener la potestad de renegociar tu tipo en caso de que los tipos de interés bajen.

El mismo Warren nos habla de su ejemplo personal a la hora de comprar la que actualmente es su casa:

Aunque tengas el dinero disponible, es mejor endeudarte al máximo porcentaje posible, y con el dinero restante invertir en activos que nos propongan tasas de inversión más elevadas, como por ejemplo las acciones de Berkshire Hathaway (Multiplicaron ese capital por más de 20 veces en esos 30 años de hipoteca).

El coste de oportunidad siempre tiene que estar presente en nuestras decisiones de inversión. No solo obtenemos los beneficios del alquiler y la apreciación del inmueble, sino que también liberamos capital para invertir en otros activos de mayor rendimiento.

Es difícil que en el mundo que vivimos la inflación baje de niveles del 2%. Ese porcentaje que pagas de intereses se verá recompensado vía inflación tanto en el valor de tu vivienda (y por tanto de tu patrimonio) como en la renta cobrada por alquiler (y por tanto de tu cash flow mensual).

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Espero que este artículo te haya aportado valor y haberte abierto el apetito de la curiosidad. Se que dar el paso a invertir en inmobiliario resulta más complicado que comprar tu primera acción.

Hay que cerrar el portátil y bajar al barro. Hay que ver pisos, hay que hablar con los bancos, hay que endeudarse, hay que seleccionar inquilinos, hay que lidiar con los problemas diarios… Pero la recompensa es una rentabilidad de doble digito.

Con una hipoteca al 90% se puede obtener un 25% de rentabilidad anual sobre el dinero invertido, sin correr grandísimos riesgos, y de una forma relajada.

Pero esto te lo contaré en siguientes artículos, suscríbete para recibirlos el primero.

Intentaré ayudarte en tu camino a conseguir una vida de prosperidad, y sobre todo, de LIBERTAD.